Алексей ГЕРАСИМОВ

ИПОТЕКА ЭФФЕКТИВНЕЙ УКАЗАНИЙ ГЕНСЕКА

Квартирный вопрос, который, говоря словами Михаила Булгакова, "испортил" несколько поколений советских граждан, о который сломал зубы не один руководитель СССР, и по сей день для большинства россиян неразрешим. Одни не подпадают под категорию малоимущих, чтобы получить жилплощадь от государства, другие -не имеют достаточных средств, чтобы самостоятельно приобрести квартиру или дом.

Но, говоря словами Ильфа и Петрова, "лед тронулся": в Алтайский край пришла ипотека, с помощью которой решают квартирный вопрос во всем цивилизованном мире. Первые сто дней работы показали - система ипотечного кредитования эффективна и у нас.

О том, как она работает, рассказывает генеральный директор ОАО "Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию" Валерий Сморгун.

- Валерий Викторович, каковы итоги первых ста дней?

- За этот период к нам обратились 366 человек, суммарная потребность которых в кредите составляет 83,4 млн. рублей. Из них 103 семьи уже получили кредиты общим объемом 24,2 млн. рублей, купили квартиры, живут в них и гасят кредит. Все 24,2 млн. рублей мы привлекли из Москвы, в этом изюминка внедряемой системы ипотечного кредитования. В августе мы достигли максимально возможного для нашего агентства объема: выдали 37 кредитов на 10 млн. рублей. Если такие темпы нам удастся сохранить и в будущем, то до конца года жители края получат кредитов еще на 40 млн. рублей. Всего планируем в этом году освоить ипотечных кредитов на сумму 60-65 млн. рублей, что позволит примерно тремстам семьям улучшить свои жилищные условия.

- Как включиться в процесс ипотечного кредитования?

- Потенциальный заемщик обращается к нам в агентство, где оценивается его платежеспособность. Если она соответствует всем требованиям, через кредитную организации (ОАО "Форбанк", ООО "Сибсоцбанк") производится выдача кредита, и договор ипотеки трансформируется в закладную, которую приобретает наше агентство. Из купленных закладных формируется пул, который продается федеральному агентству в Москве, а средства от продажи пула направляются на покупку новых закладных. Таким образом происходит рефинансирование системы ипотечного кредитования.

- Что такое ипотечное агентство?

- Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию (ОАО "АЖИК") - это открытое акционерное общество, акционерами которого являются администрация Алтайского края (75% уставного капитала), АКГУП "Алтайстройзаказчик" (10%), ООО "Сибсоцбанк" (10%), ОАО "Форбанк" (5%). В число основных участников ипотечного кредитования в Алтайском крае входят страховые компании - "Военно-страховая компания", "Спасские ворота", "Росэнерго", РОСНО, оценочные компании "Бизнес- Эксперт" и "Инвестиции и недвижимость", 25 агентств недвижимости.

- Зачем нужны страховые организации?

- В соответствии с Законом РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель (обычно залогодателем выступает заемщик) обязан страховать за свой счет закладываемое имущество (приобретаемую квартиру) от рисков утраты и повреждения на сумму не меньшую, чем стоимость обязательства, обеспеченного ипотекой.

Кроме имущественного страхования залогодатель, в соответствии с нашими требованиями, обязан застраховать на срок действия ипотеки свою жизнь и титул (право) собственности заемщика на покупаемую квартиру, нотариально заверить договор об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус делает на закладной соответствующую отметку, номерует и скрепляет печатью документы.

- Зачем нужен оценщик?

- Для определения реальной рыночной стоимости залога (квартиры). Так предписывает Федеральный закон "Об оценочной деятельности".

- На каких условиях предоставляется ипотечный кредит?

- Срок пользования кредитом от одного до двадцати лет. Валюта кредитования - российские рубли. Процентная ставка -фиксированная и составляет 15 процентов годовых с возможностью уменьшения. Минимальный размер кредита - 100 тысяч рублей, максимальный - не более 70% стоимости приобретаемого жилья. Погашение ипотечного кредита осуществляется равными ежемесячными платежами. Естественно, заемщик вправе досрочно погасить кредит, если у него вдруг появится такая возможность.

- Какая сумма нужна заемщику на первом этапе?

- Первоначальный взнос составляет не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Плюс расходы по оформлению сделки: банковские и нотариальные услуги, услуги риелтеров и оценщиков, страхование жизни, квартиры, регистрация прав собственности. В дальнейшем заемщик должен иметь достаточные средства для погашения полученного кредита, причем он может тратить на эти цели не более 30% своих ежемесячных доходов.

- Что делать, если необходимых средств на первом этапе не хватает?

- Можно открыть накопительные вклады у нашего партнера по ипотечному кредитованию - "Форбанка", что, кстати, дает возможность получения ипотечного кредита в первоочередном порядке.

- Если заемщик соответствует всем требованиям, что он делает дальше?

- Заключает кредитный договор и открывает свой счет в банке -участнике программы. Далее самостоятельно либо с помощью риелтерской компании подбирает себе квартиру, а с помощью оценочных компаний - участников программы, оценивает ее. Между продавцом квартиры и заемщиком заключается договор купли-продажи, по которому производится оплата с банковского счета заемщика. Затем заемщик закладывает через закладную купленную квартиру в банк на весь период возврата кредита. Договор купли-продажи и закладная подлежат государственной регистрации в органе регистрации прав на недвижимое имущество. Покупатель-заемщик становится собственником квартиры, но с "обремененным залогом", т.е. он не имеет права ее отчуждать либо по-другому ею распоряжаться без согласия залогодержателя.

- Кто может получить кредит?

- Любое дееспособное физическое лицо, проживающее на территории Алтайского края, не моложе 18 лет. Но и не слишком пожилого возраста, ведь всю сумму займа и проценты по нему нужно погасить до пенсионного возраста (55 лет для женщин, 60 - для мужчин). Заемщик должен иметь стабильный и достаточный для погашения ипотечного займа источник дохода, причем официально подтвержденный. При расчете платежеспособности учитываются: заработная плата по основному месту работы, по совместительству и за неполный рабочий день, пенсионные выплаты и стипендии, доходы в виде дивидендов - проценты по вкладам и постоянным страховым выплатам, доходы в виде арендной платы, алименты и пособия на детей.

- На какую сумму кредита может рассчитывать заемщик?

- Сумма кредита, во-первых, не может превышать 70% рыночной стоимости приобретаемого жилья, во-вторых, зависит от дохода заемщика и созаемщика (супруга) - размер ежемесячных выплат в счет погашения кредита и процентов по нему не должен превышать 30% от размера их "чистого" месячного совокупного дохода. Кстати, теперь созаемщиком может быть не только супруг или какой-либо другой родственник, но и любое другое физическое лицо. Это значительно упрощает процедуру получения ипотечного кредита и открывает ипотечную дорогу перед заемщиками с небольшими доходами.

- Предположим, я взял ипотечный кредит, какую квартиру я могу купить?

- Какую подберете самостоятельно либо с помощью риелтеров, но только в доме, который введен в эксплуатацию и зарегистрирован в БТИ. Иначе вы не сможете оформить право на собственную квартиру. Поэтому ипотечные кредиты под долевое строительство пока не выделяются. Это следующий шаг нашей работы. Вместе с "Форбанком" и "Коксохимстроем" мы разработали схему долевого строительства жилья с использованием ипотечного кредитования, документация находится на экспертизе в Москве. Думаю, что в ближайшее время жители края смогут улучшить свои жилищные условия и с помощью ипотечно-долевого строительства.

Что касается характеристик покупаемой квартиры, то она должна иметь отдельную кухню и санузел ("коммуналки" в залог не принимаются), подключение к электрическим, водяным или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю жилплощадь, горячее и холодное водоснабжение в ванной и на кухне, исправное сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

- Что будет с квартирой, если заемщик не сможет погасить кредит?

- Его квартира, обремененная ипотекой, будет выставлена на аукцион (торги). Из суммы, полученной с торгов, в первую очередь погашаются вся задолженность по закладной и стоимость расходов по продаже квартиры. Что останется - заемщику. Но агентство заинтересовано в том, чтобы дело не доходило до продажи квартиры "с молотка".

- Сейчас большинство квартир приобретается в стадии строительства. Каковы преимущества ипотеки перед "долевкой"?

- Во-первых, долевые схемы не обеспечивают должную защиту прав и интересов дольщиков. Можно потерять вложенные деньги. По нашей системе кредитования приобретается готовое жилье. И гражданин становится его собственником. Он живет в своей квартире и гасит кредит. Не надо арендовать жилье, а стоимость аренды в Барнауле уже сопоставима с ежемесячным платежом по кредиту. Но при аренде вы платите за проживание в чужой квартире, а при ипотечном кредитовании - за собственное жилье. Кроме того, арендодатель может в любой момент "попросить вас", и придется искать новый угол. А из квартиры, купленной на ипотечный кредит, конечно, при условии выполнения всех обязательств перед владельцем закладной, вас никто не выселит - это ваша собственность. При ипотечном кредитовании у гражданина не берут деньги, а, наоборот, ему дают их в долг с рассрочкой платежа от 1 до 20 лет. Существует возможность уменьшения процентной ставки. Кроме того, стоимость квартир растет, в любой момент можно продать дороже, чем за нее заплатил. То ес ть происходит так называемая капитализация доходов плюс налоговые вычеты, которые получает каждый гражданин при приобретении жилья.

Участники ипотечной программы согласованы и утверждены федеральным агентством со стопроцентным государственным капиталом. Региональный оператор - ОАО "Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию" - создан администрацией Алтайского края, которая имеет право осуществлять контроль за его финансово-хозяйственной деятельностью, и дает поручительство, гарантирующее исполнение региональным оператором принятых на себя обязательств. Это дает дополнительную гарантию надежности ипотечной схемы.

Но есть еще один важнейший аспект. На мой взгляд, ипотека меняет человека, делает его более ответственным, целеустремленным. Он начинает более добросовестно относиться к труду, чтобы больше зарабатывать и быстрее выкупить квартиру. Поэтому ипотеку можно рассматривать как стимулятор экономического развития России.

- Ипотека была в дореволюционной России, но сейчас это очень хорошо забытое старое. В одном интервью о всех нюансах ипотечного кредитования не рассказать, если у кого-то из читателей "АП" останутся вопросы. Как вас найти?

- В Барнауле, в переулке Ядринцева, дом 88. Конечная маршрутки ╧41 рядом. Или до кинотеатра "Первомайский" на другом транспорте. Можно позвонить: 68-03-79, 68-02-01, факс 68-03-79. Всем будем рады.

18 сентября 2003г.

ИПОТЕКА ЭФФЕКТИВНЕЙ УКАЗАНИЙ ГЕНСЕКА

АРХИВ за 2009г.

АРХИВ за 2008г.

АРХИВ за 2007г.

АРХИВ за 2006г.

АРХИВ за 2005г.

АРХИВ за 2004г.

АРХИВ за 2003г.

АРХИВ за 2002г.

АРХИВ за 2001г.